Capacité d'Emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter
Vos revenus et charges
Conditions de prêt
Capacité d'emprunt maximale
230 152 €
Prix recommandé du bien
253 167 €
Mensualité maximale
1 400 €
Plage de mensualité sûre
980 € — 1 260 €
Votre profil est solide, vous devriez obtenir un financement sans difficulté.
Cette estimation est basée sur un taux d'endettement maximum de 35%, conformément aux recommandations du HCSF. Elle ne constitue pas un engagement de financement.
Comment les banques calculent-elles vraiment votre capacité d'emprunt ?
Le simulateur applique la règle officielle du HCSF : 35 % de taux d'endettement maximum, assurance incluse. Mais les banques vont bien au-delà de cette règle mécanique. Leur analyse s'appuie sur un scoring interne qui pondère une vingtaine de critères simultanément.
Le reste à vivre est souvent plus discriminant que le taux d'endettement. Un couple gagnant 8 000 € nets avec une mensualité de 2 800 € (35 % d'endettement) dispose de 5 200 € de reste à vivre — un profil très attractif. À l'inverse, un célibataire gagnant 2 500 € avec 875 €/mois de mensualité (35 % également) ne dispose que de 1 625 € : certaines banques refuseront malgré le respect de la règle des 35 %.
Les critères cachés incluent : la tenue de compte des 3 derniers mois (les banques vérifient l'absence de découverts, rejets de prélèvements et jeux en ligne), la stabilité des revenus (primes variables non intégrées à 100 %, revenus fonciers retenus à 70 % après fiscalité), et l'épargne résiduelle post-acquisition. Un emprunteur qui vide totalement son livret A pour financer son apport est perçu comme plus risqué qu'un autre qui conserve 3–6 mois de mensualités en réserve. Enfin, la banque évalue le saut de charges : si votre loyer actuel est de 700 € et que votre future mensualité sera de 1 300 €, la banque vérifie que vous avez démontré cette capacité d'épargne dans vos relevés.
Les 5 leviers concrets pour augmenter sa capacité d'emprunt
1. Solder ses crédits à la consommation avant la demande
Un crédit auto à 300 €/mois réduit mécaniquement votre capacité de 300 × (1/35%) = 857 € de mensualité disponible. Sur 20 ans à 3,5 %, cela représente 50 000 € de capacité d'emprunt perdue. Si vous pouvez rembourser par anticipation, faites-le 2–3 mois avant votre demande.
2. Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 % à taux égal, augmentant d'autant le capital empruntable. Sur un revenu de 4 000 €, cela peut représenter 30 000 à 40 000 € de capital supplémentaire — au prix d'un coût total plus élevé.
3. Ajouter un co-emprunteur
Les revenus s'additionnent dans le calcul du taux d'endettement. Un conjoint gagnant 2 000 € nets peut augmenter la capacité de 60 000 à 80 000 € selon la durée. Même un garant ou un parent avec des revenus confortables peut dans certains cas rassurer la banque.
4. Négocier la délégation d'assurance
Passer d'une assurance groupe bancaire à 0,50 % à une assurance externe à 0,20 % réduit la mensualité assurance de 125 €/mois sur 300 000 €, libérant 125 € de capacité de remboursement supplémentaire.
5. Mobiliser le PTZ et les aides
Le Prêt à Taux Zéro peut financer jusqu'à 40 % du projet sans intérêts. Sa mensualité est nulle pendant la période de différé (5 à 15 ans). Sur la durée de remboursement du prêt principal, il réduit le montant à emprunter et donc la mensualité totale.
Capacité d'emprunt selon les villes françaises (revenus 3 000 €/mois net, 20 ans, 3,4 %)
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels, la capacité d'emprunt maximale est d'environ 191 000 € (35 % d'endettement, assurance 0,34 %, 20 ans, taux 3,40 %). Mais que peut-on acheter selon la ville ?
| Ville | Prix médian /m² | Surface finançable | Budget total (+ apport 15 %) |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 9 800 € | ~22 m² | 219 650 € |
| Lyon (69) | 4 600 € | ~48 m² | 219 650 € |
| Bordeaux (33) | 4 200 € | ~52 m² | 219 650 € |
| Nantes (44) | 3 800 € | ~58 m² | 219 650 € |
| Toulouse (31) | 3 500 € | ~63 m² | 219 650 € |
| Lille (59) | 3 200 € | ~69 m² | 219 650 € |
| Limoges (87) | 1 600 € | ~137 m² | 219 650 € |
Prix médians issus des Notaires de France, T4 2025. Budget total = capacité d'emprunt + apport 15 % (28 650 €) − frais de notaire.
Questions sur la capacité d'emprunt
Le simulateur prend-il en compte les revenus locatifs ?
Notre simulateur se base sur le revenu net mensuel que vous saisissez. En pratique, les banques ne retiennent les revenus locatifs qu'à 70 % (pour anticiper les périodes de vacance et la fiscalité). Saisissez 70 % de vos revenus locatifs si vous souhaitez une estimation réaliste.
Comment est traité le statut d'auto-entrepreneur ?
Les banques demandent en général 2 à 3 années de bilans pour les indépendants. Elles retiennent le revenu net moyen sur 2 ans, ou le plus faible des 2 derniers exercices pour les professions libérales. Une ancienneté inférieure à 2 ans entraîne souvent un refus ou une demande de co-emprunteur salarié.
Les allocations familiales comptent-elles dans le revenu ?
Oui, les allocations CAF (APF, allocations familiales) sont généralement intégrées dans les revenus retenus par les banques, à condition qu'elles soient stables et de longue durée prévisible. Elles ne sont en revanche pas prises en compte dans les mêmes conditions par tous les établissements.
Peut-on emprunter si on est en période d'essai ?
Non, dans la quasi-totalité des cas. Les banques exigent que la période d'essai soit terminée et validée avant d'instruire le dossier. Certaines acceptent une promesse d'embauche ferme avec date de titularisation connue, mais c'est exceptionnel.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt rapidement ?
Le levier le plus rapide est le rachat ou remboursement anticipé des crédits conso en cours. Chaque 100 € de mensualité supprimée libère environ 30 000 € de capacité sur 20 ans. La délégation d'assurance (économie de 0,1 à 0,2 %) est également une action réalisable en quelques semaines.