Calculateur de frais de notaire

Estimez précisément les frais d'acquisition selon votre département

Type de bien

Prix d'achat

€

Département

Frais de dossier bancaire

€

Total frais d'acquisition

19 953 €

soit 7.98 % du prix d'achat

Logement ancien

Décomposition des frais

Droits de mutation (DMTO) — dept. 75

Taxe principale : 4.50 % (dépt.) + 1.20 % (communal) + 0.25 % (État)

14 875 €

5.95 %

Émoluments proportionnels du notaire (TTC)

Rémunération réglementée du notaire selon un barème dégressif

2 928 €

1.17 %

Émoluments fixes (actes divers)

Frais fixes pour la rédaction des actes annexes

500 €

0.20 %

Contribution de sécurité immobilière

0,10 % du prix pour la publicité foncière

250 €

0.10 %

Débours et frais divers

Frais avancés : géomètre, urbanisme, diagnostics, état civil...

600 €

0.24 %

Frais de dossier bancaire

Frais prélevés par la banque (optionnel, inclure si applicable)

800 €

0.32 %

Total

19 953 €

7.98 % du prix

Guide complet des frais de notaire en 2026

Les frais de notaire — plus précisément appelés frais d'acquisition — représentent l'une des dépenses les plus importantes lors d'un achat immobilier, et l'une des moins bien comprises. Beaucoup d'acheteurs sont surpris à la signature chez le notaire de devoir débourser 15 000 à 20 000 € supplémentaires sur un achat à 250 000 €. Voici tout ce que vous devez savoir.

La terminologie "frais de notaire" est trompeuse : environ 80 % de cette somme ne va pas au notaire. Elle est reversée à l'État et aux collectivités locales sous forme de droits de mutation, de contribution de sécurité immobilière et de frais divers. Le notaire perçoit pour sa part environ 0,8 à 1 % du prix en émoluments proportionnels.

Décomposition détaillée des frais dans l'ancien

Composante	Taux	Exemple 250 000 €	Destinataire
Taxe départementale (DMTO)	4,50 % (la plupart)	11 250 €	Département
Taxe communale	1,20 %	3 000 €	Commune
Frais d'assiette (État)	0,25 %	625 €	État
Contrib. sécurité immobilière	0,10 %	250 €	État
Émoluments notaire (TTC)	~0,80-1 %	~2 200 €	Notaire
Débours divers	forfait	~600 €	Tiers (géomètre…)
Total estimé	~7,2 %	~17 925 €	—

* Les départements de l'Aube (10), de la Haute-Saône (70) et du Loir-et-Cher (41) appliquent un taux réduit de 3,80 % au lieu de 4,50 %, réduisant les frais totaux de près de 1 700 € sur 250 000 €.

Ancien vs neuf : pourquoi un tel écart ?

Logement ancien : 7 à 8 %

Les droits de mutation (DMTO) s'appliquent pleinement : environ 5,80 % du prix. Ce sont les taxes les plus lourdes. Ils s'expliquent historiquement par le fait que l'État taxe le transfert de propriété d'un bien existant ayant déjà subi la TVA à sa construction.

Logement neuf : 2 à 3 %

Les DMTO ne s'appliquent pas car le bien neuf est assujetti à la TVA à 20 % (déjà incluse dans le prix affiché). Le principe fiscal est simple : on ne taxe pas deux fois. Les frais se limitent donc aux émoluments du notaire, aux débours et à la CSI.

Exemple comparatif pour 250 000 € : Dans l'ancien, frais ≈ 17 900 €. Dans le neuf, frais ≈ 6 500 €. Économie : 11 400 €. Cependant, le neuf coûte généralement 15 à 25 % plus cher au m², ce qui efface souvent l'avantage des frais réduits.

5 stratégies pour réduire les frais d'acquisition

Séparer le mobilier du prix du bien

Si le bien comprend du mobilier (cuisine équipée, placards, électroménager), vous pouvez établir un inventaire du mobilier valorisé séparément dans le compromis. Les DMTO s'appliquent au prix du bien immobilier uniquement, pas au mobilier. Sur 10 000 € de mobilier, vous économisez environ 580 € de droits de mutation.

Demander la remise sur émoluments

Depuis le décret du 26 février 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments proportionnels pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est facultative et à la discrétion du notaire, mais il suffit de demander. Sur 2 000 € d'émoluments, la remise maximale est de 400 €.

Choisir un département à taux réduit

Si votre projet n'est pas encore géographiquement fixé, sachez que l'Aube, la Haute-Saône et le Loir-et-Cher appliquent 3,80 % de taxe départementale au lieu de 4,50 %. Sur 300 000 €, l'économie est de 2 100 €. Un critère à intégrer si vous avez une flexibilité géographique.

Acheter dans le neuf (si le prix net le justifie)

Les frais réduits à 2-3 % dans le neuf représentent une économie de 12 000 à 15 000 € sur 250 000 €. Mais le prix au m² du neuf étant souvent 15-25 % supérieur à l'ancien, comparez le coût total (prix + frais) et non le prix affiché.

Intégrer les frais dans la négociation du prix

Les frais de notaire étant calculés sur le prix de vente, négocier le prix du bien à la baisse réduit mécaniquement les frais. Une réduction de 5 000 € sur le prix économise environ 350 € de frais supplémentaires — modeste mais non négligeable.

Questions fréquentes sur les frais de notaire

Quand doit-on payer les frais de notaire ?▼

Les frais de notaire sont payés le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Ils sont prélevés par le notaire en sus du prix de vente et lui sont versés directement. Ils doivent être disponibles sur votre compte bancaire avant la signature. Certains notaires demandent une provision quelques jours avant.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes chez tous les notaires ?▼

Oui et non. La grande majorité des frais (taxes, contributions) est fixée par la loi et identique partout en France pour un même département. Seuls les émoluments du notaire varient légèrement, car il peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur ses honoraires pour les transactions > 150 000 €. Le choix du notaire influence peu le montant total.

Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?▼

Non. Les frais de notaire sont dus en totalité le jour de la signature de l'acte authentique. Ils ne peuvent pas être échelonnés. C'est pourquoi votre apport doit couvrir au minimum ces frais (7-8 % dans l'ancien) en plus de l'éventuelle différence non financée par la banque.

Les frais sont-ils remboursables si la vente tombe ?▼

Si la vente est annulée avant la signature de l'acte authentique, les frais de notaire (provision d'honoraires payée lors du compromis) sont en principe remboursés, déduction faite des frais déjà engagés par le notaire (recherches d'urbanisme, état hypothécaire). Après l'acte authentique, les frais sont définitivement acquis.

Frais de notaire et investissement locatif : déductibles ?▼

Au régime réel d'imposition (location nue ou LMNP), les frais de notaire sont déductibles des revenus fonciers / BIC, soit par déduction directe l'année de l'achat (location nue), soit via l'amortissement sur la durée de vie du bien (LMNP réel). Cette déductibilité améliore significativement la rentabilité nette de l'investissement.

Les montants affichés dans notre calculateur sont des estimations basées sur les barèmes officiels 2026. Le montant exact vous sera communiqué par votre notaire lors de la signature du compromis. Des variations mineures peuvent exister selon les frais spécifiques à votre dossier (état hypothécaire, géomètre, etc.).